Generelt
Hvem modtager rapporten og hvorfor?
Rapporter sendes til ejeren af andelsboligen samt bestyrelse og administrator.
Dette skyldes, at såvel bestyrelse som ejeren har mulighed for at gøre indsigelse indenfor 14 dage overfor konklusionerne i rapporten, idet bestyrelsen skal godkende alle overdragelser i foreningen.
Betaling
Betaling sker normalt gennem administrator i forbindelse med salget. Såfremt foreningen har andre regler, vil du blive oplyst om dette via administrator/bestyrelse.
Ekspres
Bestilles Ekspres på en ordre, vil du som udgangspunkt modtage din rapport indenfor 48 timer efter udførelsen af selve vurderingen, såfremt alle informationer er tilgængelige ved besigtigelsen.
Ekspresekspeditioner sker imod et gebyr, der fremgår af prislisterne.
Annullering
Annullering af aftaler kan ske frem til den 2. hverdag inden besigtigelsen uden beregning.
Ved forsinket annullering opkræves et gebyr på kr. 1.000 inkl. moms for vurderingsrapporter og kr. 450 inkl. moms pr. stk. for el & VVS-eftersyn.
Disse frister finder anvendelse selvom opgaverne er booket med kortere varsel end afbestillingstidspunktet.
Fotodokumentation
Vi billeddokumenterer boligens forbedringer, fejl og mangler. Du bedes derfor fjerne personlige ejendele, du ikke ønsker fremme under gennemgangen.
Foreningens vedtægter
Det påhviler til enhver tid andelshaverens at være bekendtgjort med foreningens vedtægter i forbindelse med ombygning, renovering og salg. Ligeledes de generelle betingelser ved bestilling af ydelser gennem Andelsvurderinger.dk, som er beskrevet her på hjemmesiden.
Er jeg tvunget til at benytte foreningens faste vurderingsmand?
Er dette ikke beskrevet i foreningens vedtægter, ellers kan du frit benytte ANDELSVURDERINGER.DK. Det påhviler altid andelshaverens at være bekendtgjort med foreningens vedtægter i forbindelse med ombygning, renovering og salg.
Sådan bestiller du
Du kan booke din ydelse her på siden, kontakte os på 6060 6230 eller via info@andelsvurderinger.dk. Du modtager en automatisk ordrebekræftelse fra os ved online bestilling.
Vi kontakter dig via mail med en endelig bekræftelse med tid og dato, hvor vores serviceteknikere kommer på besøg. I mailen har vi beskrevet processen og hvilke dokumenter, som du skal have klar til vores besøg.
Sådan foregår processen
Efter bestilling kontakter vi dig med dato og tid for vores teknikeres besøg. Inden de ankommer skal du have fundet relevante dokumenter frem, så vi hurtigere kan færdiggøre netop din rapport. Efter besøget færdiggør vi rapporten og fremsender den sammen med en faktura til dig. Rapporterne sendes desuden i kopiform til bestyrelse og administrator i forbindelse med eksempelvis salg af en andelsbolig.
Har du alt klar til vores besøg?
Det er vigtigt, at du sætter dig ind i de dokumenter, som vi fremsender på mail. Vi kan lave din rapport hurtigere, såfremt du har fundet alle relevante papirer frem, såsom andelsbevis, kvitteringer mv. Det du skal have klar står alt sammen i den mail vi sender til dig.
Du kan også læse mere her på siden under Nødvendig dokumentation.
Lovgivning og regler
Generel lovgivning
Lovgivningen og anvisningerne inden for byggeri skal følges og overholdes og vi henviser i den forbindelse bl.a. til:
- Byggeloven
- Bygningsreglementet BR 2010
- Normer(DS) og Anvisninger(SBI + By og Byg)
- Fabrikantens anvisninger
- Evt. lokalplaner, kommuneplaner mv.
Det er vigtigt at sætte sig ind i reglerne inden man påbegynder en ombygning.
Typiske eksempler på, hvor andelshavere ikke følger gældende lovgivning:
Nedhængte trælofter. Nedhængte trælofter er ulovlige idet overfladen skal være klasse- A materiale f.eks. puds eller gipsplader.
Manglende vådrumssikring i badeværelser. Laver man et nyt vådrum skal der vådrumssikres herunder etableres elastiske fuger i fladesamlingerne, jf. Bo og Byg anvisning 200.
Manglende bærende beregninger. Laver man dørhuller eller fjerner bærende vægge er det vigtigt at man får en ingeniør til at lave en beregning på, at det man laver kan holde. Det kan medføre sammenstyrtninger og store bygningsskader, hvis man ”piller” ved en bærende væg.
Vurderingen bliver foretaget i henhold til lov om andelsboligforeninger.
§ 5, stk. 9
”Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen, med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slidtage”
§ 5, stk. 10
”Overdragelsen må ikke betinges af, at erhververen indgår anden retshandel, bortset for køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Indgås i forbindelse med overdragelsen nogen anden retshandel, må erhververens vederlag ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge.” Se evt. også hele bekendtgørelsen af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber på:
Vurderingen af andelslejligheden er gældende i 3 måneder fra besigtigelsesdatoen og må kun benyttes af rekvirenten.
Hvem er ansvarlig for ulovlige installationer i boligen?
Som ejer af andelsboligen, er du altid hovedansvarlig for, at alle installationer og forbedringer er udført efter lovgivning. Du vil derfor også altid blive stillet juridisk og økonomisk ansvarlig herefter.
Har du fået udført aut. arbejde som EL, VVS, murer, tømrer osv, og har en gyldig faktura, bæres ansvaret 100% af den aut. havende/ansvarlige fra virksomheden som har udført arbejdet.
Har du derimod ingen faktura, er det dig som ejer der hæfter personligt. Du vil derfor kunne blive stillet til ansvar for opstået personskade, og være økonomiskansvarlig for at få udbedre de ulovlige elementer.
Har du købt en andelsbolig, som imod forventning viser sig at have ulovlige installationer og ligende, er du stadig hovedansvarlig for at få dem udbedret. Find derfor den seneste vurderingsrapport som blev foretaget ved dit køb, og find ud om den ulovlige installation fremstår i rapporten, eksempelvis som en afskrivning eller forbedring.
Er dette ikke tilfældet, er det dit job at kunne bevise den ulovlige installation er udført af tidligere ejer, ellers bliver det svært at kunne køre civil retsag.
Er dette tilfældet, burde der også være en faktura på arbejdet [gemmes min. 5 år tilbage], så du kan kontakte virksomheden der har udført arbejdet og få dem til udbedre tingen. Forelægger der ingen faktura på arbejdet, skal du skriftligt kontakte tidligere ejer og få udleveret fakturaerne. Kan tidligere ejer ikke fremvise disse, og nægter at bekoste udbedringerne, kan du køre en civilretsag. Mere info her:
http://www.domstol.dk/saadangoerdu/civilesager/sagensindhold/Pages/default.aspx
Bestyrelsen består som regel af private frivillige i foreningen, og er derfor næsten umulige at gøre ansvarlige i tilfælde som disse. I særlige tilfælde hvor bestyrelse har været direkte involverede og årsagen til fejl og forkerte oplysninger, kan bestyrelsen sagsøges. Vurderingsmanden hyres ind som 3-part, alene med det formål ud fra dokumentation og skøn, at værdisætte forbedringerne i andelen visuelt, samt påpege og efterse udførsel og kvalitet. Vurderingsmanden kan da aldrig ansvarliggøres for skjulte ulovlige installationer mm.
Ulovlige trælofter – hvem hæfter?
Reglerne omkring trælofter er ret komplicerede jf. BR 1995. Brædderne skal som minimum være brændimprægnerede med offenlig godkendelse.(6.7.4) Overflader:
Stk. 5. Nedhængte lofter skal altid udføres af klasse A materialer. Alle vægge lige gyldigt type, skal føres igennem til undersiden af den overliggende etageadskillelse eller tagkonstruktion. Kravet om klasse A materiale omfatter også ophængningssystemet. Væg- og loftsoverflader over det nedhængte loft skal være udført i overensstemmelse med bestemmelserne for overflader i det pågældende rum.En loftsbeklædning betragtes som nedhængt loft, såfremt der mellem oversiden af beklædningen og undersiden af den overliggende etageadskillelse eller tagkonstruktion er et sammenhængende hulrum, hvis største højde overstiger 40 mm, og hvis hulrummet tillige har et volumen, der er større end 1 (m3).
Stk. 6. Brandbeskyttende maling til træ og træbaserede plader skal være godkendt af Boligministeriet og må kun anvendes efter kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde.
Kategorier:
– Klasse A materiale: Ikke brændbart bygningsmateriale.
– Klasse B materiale: Vanskeligt antændeligt bygningsmateriale
– Klasse 1 beklædning: Ikke brændbar beklædning
– Klasse 2 beklædning: Svært antændelig beklædning
Yderligere forklaring findes i Bygningsreglement 1995, bilag 3 Brandtekniske eksempler på bygningsdele og beklædninger.
Hvem hæfter?
Det vil som udgangspunkt altid være sælger/ejer som hæfter for ulovlige lofter. Er lofterne udført af en tidligere ejer, må sælger prøve at henvende sig til tidligere ejer selvom det ofte er ret svært at skulle løfte bevisbyrden.
Fuger i badeværelser og vådrum
Der bruges to typer fuger på badeværelset og i vådrum – den hårde og den bløde. Vi forklarer her kort de to typer af fuger og hvilke regler der er på området.
Den hårde mørtelfuge anvendes mellem fliser på gulv og væg og eventuelt indad- og udadgående hjørner. Det er et lovkrav at anvende en til formålet godkendt “hård-elastisk fuge”, hvilket altid efterfølgende skal kunne dokumenteres i form af faktura fra forsikringsgodkendt virksomhed. Dette er nødvendig i andelsboliger, da rigtig mange virksomheder og hjemmebyggere, desværre ikke anvender godkendt fugematerialer, som i sidste ende skader andelshaver, ejendommen og i mange tilfælde ikke godkendes som forsikringsskade grundet forkert materialevalg.
Den bløde silikonefuge er den mest anbefalingsværdige af disse 2, og anvendes i samlingerne i vådrumszonen. Eksempelvis hvor gulv møder væg, i samlingen mellem 2 vægge i indad- og udadgående hjørner, rundt om døre, vinduer og afløb samt mellem bordplader og væg.
Formålet med en fuge er at opdele flader og optage bevægelser mellem bygningsdele og omkring gennemføringer mv. Derfor er det vigtigt, at fugerne er korrekt lavet og overholder gældende lovgivning. Det gælder uanset om du selv udfører arbejdet eller om en professionel udfører det.
En elastisk fuge skal være mindst 6 mm. I brede, og dybden skal være ca. 2/3 dele af bredden (dvs. ca. 4 mm.) En fuges dybde svarer typisk til fugebredden eller tykkelsen af flisen.
I ANDELSVURDERINEGR.DK følger vi nedenstående regelsæt, når vi besigtiger badeværelser og vådrum.
Fuger i badeværelser og vådrum skal udføres efter SBI 200/252, Fugehåndbogen 1997, og i overensstemmelse med DS/ISO 11600:1993 (Dansk Standard, 1993). Ved anvendelse af hård mørtelfuge, kræves dokumentation for korrekt anvendt materiale i form af faktura eller lignede, da godkendt og ikke godkendt mørtelfuge denne ikke fysisk differentieres.
Godkendte og ikke godkendte installationer
“Godkendte installationer” betyder at en virksomhed står inde for disse juridisk og forsikringsmæssigt.
Hvem kan godkende installationer?
Man kan som udgangspunkt kun “godkende” og stå inde for egen udførte installationer. Dog kan man som aut. ikke udføre installationseftersyn på eget udført arbejde, da dette strider imod normerne. Ved en vurderingsbesigtigelse, installationseftersyn og ligende, besigtiges udelukkende objektivt om disse er udført i overensstemmelse med normerne, bygningsreglementet og den generelle lovgivning.
Godkendelser samt byggetilladelser fra forsyningsselskab, kommuner mv.
En godkendelse fra forsyningsselskaber, kommuner mv. er ikke en egentlig godkendelse på boligens installationer, men kun en tilladelse på at installationerne, bygningsarbejde mv. må udføres på den pågældende matrikel. Det er til enhver tid ejeren af boligen samt dens tilhørende installationer, som står til ansvar for om disse er lovlige og at evt. godkendelser foreligger.
Nødvendig dokumentation
Dokumentation og bilag
Du bedes altid have nedenstående materiale klar når vurderingsmanden kommer for at besigtige lejligheden:
- Andelsbevis
- Tidligere vurderingsrapporter
- Dokumenterne fra sidst lejligheden blev solgt ) købsaftale, salgsaftale, slutseddel eller lignende)
- Kontaktoplysninger til bestyrelsen (kontaktperson/formand og mail)
- Kontaktoplysninger til administrator (kontaktperson og mail)
- Eventuelle el- og VVS-eftersyn
- Bygge- og ibrugtagningstilladelser på tidligere ombygninger
Mangler du et autoriseret EL- eller VVS-eftersyn kan dette bestilles sammen med vurderingsrapporten.
Har du fået bygget om?
Hvis du har fået udført arbejder i andelslejligheden af håndværkere og disse arbejder skal tages i betragtning ved vurderingen af andelslejlighedens pris skal vi bruge følgende:
- Alle kvitteringer fra håndværkerne samt fra eventuelle egne materiale indkøb
- Bygge- og ibrugtagningstilladelser på eventuelle ombygninger
- Opstarts- og færdigmeldingskort fra kommunen
Mangler disse oplysninger må du forvente, at arbejderne ikke vil blive medtaget i vurderingen af andelslejlighedens værdi i forbindelse med vurderingsrapporten eller alternativt, at de vil blive medtaget som egne ombygninger, såfremt du har redegjort for omfanget.
Så vidt det er muligt er det også en god ide at have oplysninger om håndværkerens forsikringsforhold, så disse kan blive dokumenteret sammen med arbejderne. Dette kan stille dig bedre, hvis der senere konstateres fejl og mangler ved arbejderne og virksomheden fx er lukket.
Har du selv bygget om?
I den udstrækning du selv har udført arbejder i lejligheden, der ligger udover almindelig vedligeholdelse skal vi bruge følgende:
- Fakturaer for indkøb af materialer
- Redegørelse for omfanget af egne arbejder samt tidsforbruget herved
- Fotodokumentation for arbejdets udførelse
Værdien af eget arbejde medtages som udgangspunkt med ABF’’s standardtakster, der udgår kr. 178 i timen (2015) i Storkøbenhavn og kr. 156 (2015) udenfor Storkøbenhavn. Taksten reguleres årligt og for arbejder udført før 2015 vil denne således være lavere.
Modtager vi ikke dokumentationen risikerer du, at arbejderne ikke medtages som forbedringer, eller medtages til en lavere værdi end du havde forventet.
Priser
Priser for vurderingsrapporter
Prisen for en vurderingsrapport afhænger af, hvor meget arbejde, der er forbundet med udførelsen af rapporten, men kan maksimalt blive kr. 3.995,- inkl. moms. Prisen beregnes på baggrund af, hvor mange forbedringer, afskrivninger, fradrag, tilbagehold, fejl og mangler, løsøre med videre, der konstateres under besigtigelsen. Udokumenterede forbedringer tæller for 1,5.
Se alle priserne her
Andelsvurdering
Hvorfor foretages en andelsvurdering?
Når en andelsbolig skal sælges, skal den samlede værdi af andelsboligen samt dens forbedringer, fejl, mangler og løsøre beregnes. Andelskronen fastsættes hvert år i forbindelse med generalforsamlingen i foreningen, og derudover beregnes dine individuelle forbedringer i andelsboligen, som tillægges andelskronen.
– Der kan let opstå uoverensstemmelser i forbindelse med værdiansættelsen af individuelle forbedringer, vi fungerer derfor som valuar/vurderingsmand og uvildig 3. part, hvilket sikrer gennemsigtighed og enkelthed for alle parter.
Under gennemgang af andelen, gennemgås den samlede stand og der vurderes de evt. udførte forbedringer.
Fremgangsmåde ved en andelsvurdering
Når en andelshaver opsiger sin lejlighed med henblik på at køb/salg, bør bestyrelsen anmode om at få udarbejdet en oversigt over lejlighedens generelle stand og de evt. individuelle forbedringer. Vurderingsrapporten angiver anskaffelsesår, anskaffelsespris, samt oplysninger om, hvorvidt der foreligger bilag, der dokumenterer forbedringerne. Herudover angives det antal timer, andelshaveren eventuelt har brugt på forbedringsopgaven.
Vurderingsrapporten sendes da til andelshaveren, foreningens bestyrelse og administrator. Administrator kan derefter udarbejde den endelige overdragelsesaftale.
EL & VVS
Hvorfor er EL & VVS-eftersyn vigtigt før et salg?
Sælger:
Når du sælger din andelsbolig, er du som sælger 100% ansvarlig for boligens generelle og lovmæssigestand, samt alle installationer mv. er udført korrekt. Får du udført aut. el & vvs-eftersyn før salget – og samtidig udbedret evt. ulovlige installationer så disse er godkendt, har du din ryg fri – langt hen ad vejen. Efter overtagelse har køber afhængigt af foreningens vedtægter 2-3 ugers indsigelsesfrist. Opstår der alligevel imod forventning twist omkring uopdagede ulovlige installationer, har du gjort din pligt – og der vil kun i de færreste tilfælde blive tilbageholdt et mindre beløb til evt udbedring.
Har du ikke fået udført aut. el & vvs-eftersyn før salget, er det dit fulde ansvar i tilfælde af twist efter indsigelser fra køber, at kunne dokumentere at alle dine installationer var lovlige da du fraflyttede, hvilket for det meste vil være en umulig opgave at løfte, uden eftersyn/rapport. Du vil i disse tilfælde blive gjort erstatningspligtig overfor udbedring og lovliggørelse, og pengene trækkes fra salget.
Opdages skjulte ulovlige installationer fremadrettet, kan køber stævne sælger selv flere år efter, hvis sælger nægter at bekoste lovliggørelse. Det er derfor altid vigtigt at få udført el- & vvs-eftersyn ved køb/salg, da du som andelshaver hæfter for installationerne, også dem du ikke selv har lavet, med overtaget da du selv købte.
Køber:
Når du køber en bolig, er det din pligt at beskytte din investering. Køber du en andelsbolig som ikke har fået udarbejdet en vurderings eller tilstandsrapport samt el & vvs-eftersyn, er du ikke sikret i samme grad som hvis disse er udført. Du skal nu kunne dokumenterer at evt. ulovlige installationer også var der før du købte. Du hæfter tilmed for alle installationerne nu, da DU nu er den ansvarlige ejer af andelsboligen. Din eneste chance er at tage kampen op og stævne sælger, hvilket kan være rigtigt dyrt! Det er derfor rigtigt dumt at spare de få tusind kr. som giver dig gyldig dokumentation før købet samt i tilfælde af en fremtidig twist, som vil gavne din sag betydeligt i en evt. retsag.
EL-eftersyn
Et el-eftersyn udføres af en autoriseret håndværker, der har den nødvendige uddannelse til at vurdere de elektriske installationer i andelsboligen, herunder hvorvidt de er udført i overensstemmelse med gældende lovgivning på tidspunktet, hvor de blev udført.
El-eftersyn udføres i henhold til Sikkerhedsstyrelsens retningslinjer.
Når vi udfører et el-eftersyn foretages en visuel besigtigelse af de elektriske installationer samt en stikprøvekontrol af, om disse fungerer efter hensigten. Der foretages derimod ikke en destruktiv undersøgelse med mindre særlige forhold gør sig gældende, ligesom hårde hvidevarer mv. ikke kontrolleres.
I den udstrækning, der konstateres problemer kan du som sælger vælge at få et overslag på omkostningerne ved en udbedring inden salget, så du ikke risikerer at blive mødt med efterfølgende krav fra køberen.
Kvaliteten af elektriske installationer i andelsboligen indgår ikke i vurderingsrapporten med mindre, der er foretaget et særskilt EL-eftersyn.
Læs mere på EL- og VVS-eftersyn
Prisen på andelsboliger generelt
Andelsboligers maksimalpris
En andelsboligs maksimale pris er reguleret i lov om andelsforeninger § 5, hvoraf fremgår, at prisen skal beregnes som andelen af foreningens formue med tillæg af forbedringer i lejligheden samt en korrektion for dennes stand. Hertil kommer værdien af løsøre, der overtages sammen med andelsboligen.
Andelskronen er et udtryk for, hvor stor din andel i foreningens formue er.
Vurderingsrapportens funktion er at sætte en objektiv pris på forbedringerne, der er udført i andelsboligen, samt inddrage dennes generelle stand og prissætte eventuelle fejl og mangler ved andelsboligen.
Værdien af forbedringer i andelsboligen
De forhold, der er skal inddrages i forbindelse med vurderingen af forbedringer i boligen er primært prisen på arbejderne, da de blev lavet sammenholdt med det tidsrum, der er gået siden de blev lavet. Forbedringer i andelsboligen skal således afskrives med deres sædvanlige levetid.
Udgifter til almindelig vedligeholdelse af andelsboligen indgår ikke vurderingen af forbedringer ved lejligheden.
Som udgangspunkt anvender vi altid ABF-håndbogens afskrivningstabeller, der er udarbejdet af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Disse tabeller angiver den sædvanlige levetid for de forskellige bygningselementer. Vi foretager således en objektiv vurdering af de arbejder, der er udført.
Hent forbedringsskema på dette link:
Konstateres det, at der er problemer ved de udførte forbedringer, der ligger udover, hvad der må forventes som følge af sædvanlig slid og ælde foretages en egentlig vurdering af forbedringerne i forhold til daværende og nuværende lovgivning og kutymer.
I den forbindelse inddrager vi, når det er relevant, lovgivning samt officielle vejledninger, såsom eksempelvis:
- Bygningsreglementet
- SBi-anvisninger fra Statens Byggeforskningsinstitut
- Gasreglementet
- Stærkstrømsbekendtgørelsen
Hvor det er relevant inddrages yderligere materiale.
Andelsboligens stand
Som andelshaver skal du foretage løbende almindelig vedligeholdelse af boligen. Sker dette ikke, risikerer du, at der vil blive foretaget fradrag i vurderingen af andelsboligen for manglende vedligeholdelse.
Dette vil typisk være, hvis bygningsdele ikke længere er funktionsdygtige; eksempelvis, hvor tapetet er i stykker, fliser i badeværelset er knækket, døre mangler, huller i gulve o.l.
Manglende vedligeholdelse vil typisk medføre et tilbagehold i købesummen.
Løsøre
Som løsøre anses alle ”ikke nagelfaste elementer”, såsom hvidevarer, klædeskabe, hylder med videre. Udgangspunktet er, at man som sælger ikke er forpligtet til at sælge løsøre ved salget og køber er ikke forpligtet til at købe løsøre, hvis man ikke ønsker dette.
Undtagelsen er de tilfælde, hvor løsøre er indbygget i andelsboligen på en sådan måde, at det naturligt følger med i handlen. Eksempler på dette er indbyggede skabe, indbyggede hvidevarer, fastmonterede emhætter, specialfremstillede hylder. Disse kan sælger kræve indgår som en del af handlen.
Al løsøre, der påtænkes solgt sammen med andelsboligen skal prissættes og indgå i vurderingsrapporten med henblik på en objektiv vurdering af dette. Det er således ulovligt at omgå reglerne omkring maksimalpris for en andelsbolig ved at kræve overpris for løsøre
Tilbagehold
Der tilbageholdes normalt en del af købesummen i en kortere periode (typisk 14 dage) med henblik på at sikre, at sælger har foretaget tilstrækkelig slutrengøring, aflevering af nøgler mv.
Fradrag for fejl og mangler
I modsætning til tilbagehold er fradrag for fejl og mangler en reduktion i maksimalprisen, der følger af, at der i forbindelse med vurderingsrapporten er konstateret fejl og mangler, enten ved udførte arbejder eller i forbindelse med mangelfuld vedligeholdelse.
Vi har pligt til at notere fejl og mangler i vurderingsrapporten, idet vores rolle er som uvildige vurderingsmænd, der foretager en objektiv vurdering til brug for både sælger, køber og andelsboligforeningen.
Medlemmerne af andelsboligforeningen hæfter således solidarisk for eventuelle mangler, lovliggørelse af ulovlige installationer med videre, såfremt den udførende håndværker og/eller andelshaver ikke kan identificeres eller ikke kan betale for udbedringen.
Vi har derfor ikke mulighed for at se bort fra fejl og mangler, selvom sælger måtte anse disse for irrelevante.
Udbedring af fejl og mangler
Som ejer af en andelsbolig kan du naturligvis vælge at udbedre fejl og mangler, der fremgår af vurderingsrapporten. Når du har foretaget udbedring skal du dokumentere, at der er foretaget udbedring fx ved fotodokumentation og fremsende dette til administrator.
Såfremt foreningen på denne baggrund føler, at det er dokumenteret, at de pågældende fejl og mangler er udbedret kan priserne korrigeres i købsaftalen, men der vil ikke blive rettet i den oprindelige vurderingsrapport med mindre, der sker genbesigtigelse.
Genbesigtigelse og ny vurderingsrapport
Ønsker du en ny rapport uden fejl og mangler forudsætter det, at vi har genbesigtiget andelsboligen, idet vi ellers ikke kan indestå for, at fejl og mangler er udbedret. Dette koster kr. 1.495 inkl. moms.
Efter genbesigtigelse vil du modtage en opdateret rapport, hvor de yderligere arbejder er medtaget.
Senere konstaterede fejl og mangler
I modsætning til ved salg af ejerboliger med en tilstandsrapport har man som køber ikke mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring ved andelsboliger. Det betyder også, at man som sælger ikke nødvendigvis bliver ansvarsfri, hvis et problem overses i vurderingsrapporten.
Konstateres der fejl og mangler ved lejligheden efter overtagelsen kan der således fortsat gøres krav gældende overfor sælger af andelsboligen via et civilt søgsmål.
Dette kan i nogen udstrækning begrænses ved, at man som sælger får udførtt autoriseret el- og VVS-eftersyn, uanset om dette er krævet af foreningen eller ej.
Syn og skøn
Hvad er syn og skøn?
En teknisk rapport, der er ensidigt indhentet – kan bruges i en rets- eller voldgiftssag, hvis den er indhentet før sagens anlæg og ikke direkte til en kommende sag. Vores rapporter opfylder de kriterier, idet de er indhentet i forbindelse med en afdækning af evt. fysiske forhold for at vurdere, om der er fejl og mangler ved byggeriet.
Ultimativt kan man dog godt komme i en situation, hvor det vil være nødvendigt med et egentligt syn og skøn under en retssag. Enten fordi vores konklusioner bliver draget i tvivl på en måde, så der er behov for endnu en uvildig vurdering eller fordi modparten selv begærer syn og skøn for at imødegå vores konklusioner.
Et syn og skøn i forbindelse med en retssag er som udgangspunkt noget mere omkostningstungt, idet man som parter skal definere spørgsmålene og skønsmanden derefter skal gennemføre en vurdering af netop de forhold, der spørges til.
Hvis en rapport skal være bindende for alle parter, skal der være indgået en procesaftale med modparten inden besigtigelsen. Det anbefaler vi generelt ikke, hvis der er tale om den første besigtigelse, idet man som nævnt skal have en klar ide om, hvilke konkrete problemer, der konkret kan være i forbindelse med udførelsen inden et syn og skøn.
Værdifastsættelse og forbedringer
Værdifastsættelse af andelslejlighed
Ved overdragelse af en andelslejlighed skal prisen på andelen altid fastsættes ud fra følgende:
- Andelen af foreningens formue og værdien af de eventuelle individuelle forbedringer, andelshaveren har foretaget.
- Foreningens formue, som fastsættes hvert år på en generalforsamling og angives som andelskronen.
- Andelslejlighedens areal i kvadratmeter
Fastlæggelse af værdien af de individuelle forbedringer
Den enkelte andelshaver er berettiget til at få en kompensation for de forbedringer, som han selv har udført eller fået udført af håndværkere. Lejlighedens vedligeholdelsesstand kan påvirke prisen, hvis den afviger generelt fra det gennemsnitlige.
Vi tager som nævnt i punktet “Lovgivning kort” udgangspunkt i § 5 stk. 9 og § 5 stk. 10.
På baggrund af denne lovgivning udføres værdifastsættelsen i praksis.
Lovgivning om andelsboligforeninger og andre boligfællesskabers § 6, stk. 3 pålægger endvidere foreningens bestyrelse at tage stilling til den pris, der forlanges for den enkelte andelslejlighed. Bestyrelsen har ret til at forlange den aftalte pris nedsat, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.
Bestyrelsen skal altså i sidste ende skønne, om sælgers værdiansættelse af individuelle forbedringer er rimelig. Ofte er det i en forenings vedtægter eller af generalforsamlingen vedtaget, at bestyrelsen anvender en professionel vurderingsmand til udførelse af dette arbejde.
Individuelle forbedringer
Individuelle forbedringer i en andelsbolig skal normalt være af en sådan karakter, at de øger den brugsmæssige værdi af andelsboligen, og derfor ikke være almindeligt vedligeholdelsesarbejde.
Forbedringerner skal være håndværksmæssigt korrekt og forsvarligt udført, og altid være i overensstemmelse med gældende regler og lovgivning. Der skal for eksempel sikres, at der foreligger dokumentation for anmeldelse/ansøgning om byggetilladelse mv. hvor dette kræves.
Installationsarbejder der kræves udført af en autoriseret håndværker, skal kunne dokumenteres ved forevisning af faktura eller lignende. I de fleste tilfælde er det påkrævet, at man indhenter bestyrelsens tilladelse, når man ændrer markante dele af andelsboligen.
Eksempler på individuelle forbedringer
- Helt eller delvist nyt køkken
- Helt eller delvist nyt badeværelse
- Omlægning af el- og VVS-installationer
- Tyverisikring
- Visse gulvbelægninger
- Visse vægbeklædninger
- Nye gulve
Individuelle forbedringer udført af andelshaveren
Individuelle forbedringsarbejder skal ikke nødvendigvis udføres af håndværkere for at være værdiforøgende. Andelshaveren kan udmærket selv udføre dele af forbedringer, så længe de er håndværksmæssigt forsvarligt udført, altså at materialer er rigtig anvendt, og at udførelsen ikke afviger fra standarden. Det er andelshaverens ansvar at gemme fakturaer på materialer samt udarbejde en timeopgørelse.
Timer opgøres ud fra de gældende takster anført i ABF på det gældende udførselstidspunkt. Vederlaget kan aldrig udgøre mere end hvad en håndværkssvend ville få udbetalt i løn, ligesom antallet af timer skal ansættes til den tid, det ville tage en håndværker at udføre arbejdet.
Eksempler på timesatser:
| Årstal | København, kr. pr time | Provins, kr. pr. time |
| 1990 | 112 | 99 |
| 2000 | 132 | 114 |
| 2010 | 163 | 143 |
| 2013 | 173 | 152 |
| 2014 | 177 | 155 |
| 2015 | 178 | 156 |
| 2016 | 181 | 159 |
| 2017 | 183 | 161 |
Individuelle forbedringer udført af håndværker
Når der anvendes professionelle og autoriserede håndværkere, er det vigtigt at regninger, fakturaer og ligende dokumentation gemmes for at opnå fuld forbedringer af det udførte arbejde, samt for at kunne dokumentere at arbejdet er lovligt og korrekt udført. Foreligger der ikke den nødvendige dokumentation, skal der udføres et syn ved en autoriseret VVS- og EL-installatør. Der udføres som udgangspunkt næsten altid VVS & EL-eftersyn ved køb/salg.
Vedligeholdelsesstand og løsøre
Vedligeholdelsesstand
Vedligeholdelsesstanden af andelslejligheden omfatter blandt andet maling og tapetsering, afhøvling af gulve, sikring af tekniske installationer, eksempelvis udskiftning af pakninger i blandingsbatterier mm.
“Normal stand” omfatte både den nymalede lejlighed og den lejlighed, der ikke har været malet i måske 10 år, men har intakte velholdte overflader. Der kan gives tillæg for den ekstraordinært godt vedligeholdte lejlighed, når den generelle vedligeholdelse af lejligheden er væsentligt bedre end i den almindeligt vedligeholdte lejlighed.
Arbejder som glasvæv/filt på vægge og lofter, renovering af stuk og andre opretningsarbejder betragtes som “ekstraordinær opretning”, hvilket i sig selv er værdiforøgende, som derfor også er nok til at udløse et yderligere tillæg til andelslejlighedens værdi. Lejligheden som helhed skal altså fremstå særligt velholdt for at udløse et tillæg.
Lejligheden skal normalt overalt fremstå uden brister i overflader for at opnå tillægget. Tillæggets størrelse skal kun udtrykke forskellen til den pæneste “normalt” vedligeholdte lejlighed og skal derfor ikke dække den almindelige og forventelige vedligeholdelse. Fradrag af andelslejligheden sker hvis denne er i væsentligt ringere stand end den almindeligt vedligeholdt, eller reelt misligholdt. Eksempler på dette kan være store huller, revner, manglende gulvbrædder fejl og mangler i tekniske installationer. Fradragets størrelse vil tilsvare en opretning af lejligheden, til en standard svarende til den ringeste normalt vedligeholdte lejlighed.
Nedskrivning af individuelle forbedringer.
Når forbedringer skal opgøres, tages der udgangspunkt i forbedringsprisen på anskaffelsestidspunktet. Værdien nedskrives over det antal år, den gældende lovgivning foreskriver det. Et nyt køkken nedskrives for eksempel typisk over 20 år. Den enkelte sag og emne vurderes, om forbedringen har en værdi svarende til den forventelige, alderen taget i betragtning, eller om forbedringen muligvis er i ringere stand end forventet.
Eksempler på nedskrivninger
- Køkken 20 år
- El og VVS-installationer 20 år (totalomlægning el 30 år)
- Hårde hvidevarer generelt 10 år
- Klinker i bad, med lovlig vådrumsmembran 30 år
- Klinker i køkken mv. 20 år
- Gipslofter 30 år
- Nye vinduer generelt 30 år
- Nye vægge/skillevægge 30 år (nye bærende vægge/murvægge afskrives ikke)
- Ekstraordinær opretning af vægge 20 år afhængigt af materialevalg