Individuelle forbedringer udført af håndværker

Når der anvendes professionelle og autoriserede håndværkere, er det vigtigt at regninger, fakturaer og ligende dokumentation gemmes for at opnå fuld forbedringer af det udførte arbejde, samt for at kunne dokumentere at arbejdet er lovligt og korrekt udført. Foreligger der ikke den nødvendige dokumentation, skal der udføres et syn ved en autoriseret VVS- og  EL-installatør. Der udføres som udgangspunkt næsten altid VVS & EL-eftersyn ved køb/salg.

Individuelle forbedringsarbejder skal ikke nødvendigvis udføres af håndværkere for at være værdiforøgende. Andelshaveren kan udmærket selv udføre dele af forbedringer, så længe de er håndværksmæssigt forsvarligt udført, altså at materialer er rigtig anvendt, og at udførelsen ikke afviger fra standarden. Det er andelshaverens ansvar at gemme fakturaer på materialer samt udarbejde en timeopgørelse.

Timer opgøres ud fra de gældende takster anført i ABF på det gældende udførselstidspunkt. Vederlaget kan aldrig udgøre mere end hvad en håndværkssvend ville få udbetalt i løn, ligesom antallet af timer skal ansættes til den tid, det ville tage en håndværker at udføre arbejdet.

Eksempler på timesatser:

• Helt eller delvist nyt køkken
• Helt eller delvist nyt badeværelse
• Omlægning af el- og VVS-installationer
• Tyverisikring
• Visse gulvbelægninger
• Visse vægbeklædninger
• Nye gulve

Individuelle forbedringer i en andelsbolig skal normalt være af en sådan karakter, at de øger den brugsmæssige værdi af andelsboligen, og derfor ikke være almindeligt vedligeholdelsesarbejde.

Forbedringerner skal være håndværksmæssigt korrekt og forsvarligt udført, og altid være i overensstemmelse med gældende regler og lovgivning. Der skal for eksempel sikres, at der foreligger dokumentation for anmeldelse/ansøgning om byggetilladelse mv. hvor dette kræves.

Installationsarbejder der kræves udført af en autoriseret håndværker, skal kunne dokumenteres ved forevisning af faktura eller lignende. I de fleste tilfælde er det påkrævet, at man indhenter bestyrelsens tilladelse, når man ændrer markante dele af andelsboligen.

Den enkelte andelshaver er berettiget til at få en kompensation for de forbedringer, som han selv har udført eller fået udført af håndværkere. Lejlighedens vedligeholdelsesstand kan påvirke prisen, hvis den afviger generelt fra det gennemsnitlige.

Vi tager som nævnt i punktet “Lovgivning kort” udgangspunkt i § 5 stk. 9 og § 5 stk. 10.

På baggrund af denne lovgivning udføres værdifastsættelsen i praksis.

Lovgivning om andelsboligforeninger og andre boligfællesskabers § 6, stk. 3 pålægger endvidere foreningens bestyrelse at tage stilling til den pris, der forlanges for den enkelte andelslejlighed. Bestyrelsen har ret til at forlange den aftalte pris nedsat, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.

Bestyrelsen skal altså i sidste ende skønne, om sælgers værdiansættelse af individuelle forbedringer er rimelig. Ofte er det i en forenings vedtægter eller af generalforsamlingen vedtaget, at bestyrelsen anvender en professionel vurderingsmand til udførelse af dette arbejde.

Ved overdragelse af en andelslejlighed skal prisen på andelen altid fastsættes ud fra følgende:

• Andelen af foreningens formue og værdien af de eventuelle individuelle forbedringer, andelshaveren har foretaget.
• Foreningens formue, som fastsættes hvert år på en generalforsamling og angives som andelskronen.
• Andelslejlighedens areal i kvadratmeter