Senere konstaterede fejl og mangler

I modsætning til ved salg af ejerboliger med en tilstandsrapport har man som køber ikke mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring ved andelsboliger. Det betyder også, at man som sælger ikke nødvendigvis bliver ansvarsfri, hvis et problem overses i vurderingsrapporten.

Konstateres der fejl og mangler ved lejligheden efter overtagelsen kan der således fortsat gøres krav gældende overfor sælger af andelsboligen via et civilt søgsmål.

Dette kan i nogen udstrækning begrænses ved, at man som sælger får udførtt autoriseret el- og VVS-eftersyn, uanset om dette er krævet af foreningen eller ej.

Ønsker du en ny rapport uden fejl og mangler forudsætter det, at vi har genbesigtiget andelsboligen, idet vi ellers ikke kan indestå for, at fejl og mangler er udbedret. Book en tid på vores hjemmeside- eller kontakt den rådgiver du havde besøg af første gang.

Efter genbesigtigelse vil du modtage en opdateret rapport, hvor de yderligere arbejder er medtaget.

Som ejer af en andelsbolig kan du naturligvis vælge at udbedre fejl og mangler, der fremgår af vurderingsrapporten. Når du har foretaget udbedring skal du dokumentere, at der er foretaget udbedring fx ved fotodokumentation og fremsende dette til administrator.

Såfremt foreningen på denne baggrund føler, at det er dokumenteret, at de pågældende fejl og mangler er udbedret kan priserne korrigeres i købsaftalen, men der vil ikke blive rettet i den oprindelige vurderingsrapport med mindre, der sker genbesigtigelse.

I modsætning til tilbagehold er fradrag for fejl og mangler en reduktion i maksimalprisen, der følger af, at der i forbindelse med vurderingsrapporten er konstateret fejl og mangler, enten ved udførte arbejder eller i forbindelse med mangelfuld vedligeholdelse.

Vi har pligt til at notere fejl og mangler i vurderingsrapporten, idet vores rolle er som uvildige vurderingsmænd, der foretager en objektiv vurdering til brug for både sælger, køber og andelsboligforeningen.

Medlemmerne af andelsboligforeningen hæfter således solidarisk for eventuelle mangler, lovliggørelse af ulovlige installationer med videre, såfremt den udførende håndværker og/eller andelshaver ikke kan identificeres eller ikke kan betale for udbedringen.

Vi har derfor ikke mulighed for at se bort fra fejl og mangler, selvom sælger måtte anse disse for irrelevante.

Der tilbageholdes normalt en del af købesummen i en kortere periode (typisk 14 dage) med henblik på at sikre, at sælger har foretaget tilstrækkelig slutrengøring, aflevering af nøgler mv.

Som løsøre anses alle ”ikke nagelfaste elementer”, såsom hvidevarer, klædeskabe, hylder med videre.  Udgangspunktet er, at man som sælger ikke er forpligtet til at sælge løsøre ved salget og køber er ikke forpligtet til at købe løsøre, hvis man ikke ønsker dette.

Undtagelsen er de tilfælde, hvor løsøre er indbygget i andelsboligen på en sådan måde, at det naturligt følger med i handlen. Eksempler på dette er indbyggede skabe, indbyggede hvidevarer, fastmonterede emhætter, specialfremstillede hylder. Disse kan sælger kræve indgår som en del af handlen.

Al løsøre, der påtænkes solgt sammen med andelsboligen skal prissættes og indgå i vurderingsrapporten med henblik på en objektiv vurdering af dette. Det er således ulovligt at omgå reglerne omkring maksimalpris for en andelsbolig ved at kræve overpris for løsøre

Som andelshaver skal du foretage løbende almindelig vedligeholdelse af boligen. Sker dette ikke, risikerer du, at der vil blive foretaget fradrag i vurderingen af andelsboligen for manglende vedligeholdelse.

Dette vil typisk være, hvis bygningsdele ikke længere er funktionsdygtige; eksempelvis, hvor tapetet er i stykker, fliser i badeværelset er knækket, døre mangler, huller i gulve o.l.

Manglende vedligeholdelse vil typisk medføre et tilbagehold i købesummen.

De forhold, der er skal inddrages i forbindelse med vurderingen af forbedringer i boligen er primært prisen på arbejderne, da de blev lavet sammenholdt med det tidsrum, der er gået siden de blev lavet. Forbedringer i andelsboligen skal således afskrives med deres sædvanlige levetid.

Udgifter til almindelig vedligeholdelse af andelsboligen indgår ikke vurderingen af forbedringer ved lejligheden.

Som udgangspunkt anvender vi altid ABF-håndbogens afskrivningstabeller, der er udarbejdet af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Disse tabeller angiver den sædvanlige levetid for de forskellige bygningselementer. Vi foretager således en objektiv vurdering af de arbejder, der er udført.

Hent forbedringsskema på dette link:

Forbedringskema

Konstateres det, at der er problemer ved de udførte forbedringer, der ligger udover, hvad der må forventes som følge af sædvanlig slid og ælde foretages en egentlig vurdering af forbedringerne i forhold til daværende og nuværende lovgivning og kutymer.

I den forbindelse inddrager vi, når det er relevant, lovgivning samt officielle vejledninger, såsom eksempelvis:

• Bygningsreglementet
• SBi-anvisninger fra Statens Byggeforskningsinstitut
• Gasreglementet
• Stærkstrømsbekendtgørelsen

Hvor det er relevant inddrages yderligere materiale.

En andelsboligs maksimale pris er reguleret i lov om andelsforeninger § 5, hvoraf fremgår, at prisen skal beregnes som andelen af foreningens formue med tillæg af forbedringer i lejligheden samt en korrektion for dennes stand. Hertil kommer værdien af løsøre, der overtages sammen med andelsboligen.

Andelskronen er et udtryk for, hvor stor din andel i foreningens formue er.

Vurderingsrapportens funktion er at sætte en objektiv pris på forbedringerne, der er udført i andelsboligen, samt inddrage dennes generelle stand og prissætte eventuelle fejl og mangler ved andelsboligen.